Allgemeines

Im Bereich des Immobilieninvestments unterscheidet man zwischen den Risikoklassen Core, Core Plus, Value-Added und Opportunistic. Im Gegensatz zu cashflow-orientierten Core/Core-Plus Strategien, bei denen sich die Gesamtrendite nicht selten auf die laufenden Mieteinkünfte beschränkt, wird der Großteil der Rendite bei Wertsteigerungsstrategien (Value-Add/Opportunistic) durch aktives Asset-Management erzielt. Die Kombination beider Ansätze sorgt für Stabilität und Rendite-Chance zugleich.

Ziel einer Wertsteigerungsstrategie ist es in der Regel, das Objekt nach Abschluss der Maßnahmen als Core­ Immobilie zu einem ent­sprechend höheren Preis zu veräußern. Die relevanten Faktoren für einen höheren Verkaufspreis sind hö­here Mieteinnahmen und damit eine höhere Bewertung der Immobilie. Ist bei Investitionen in Core ­Immobilien eher die Wert­stabilität entscheidend, so liegt der Fokus bei Value­-Add­ Immobili­en auf eben dieser zu erzielenden Wertsteigerung. Daraus ergibt sich ein weiteres Renditepotenzial zusätzlich zu den marktrelevanten Wertentwicklungen sowie den Mieteinnahmen.

Sind bei Core ­Immobilien die Erfolgstreiber neben den laufenden Einnahmen damit extern im Immobilienmarkt zu finden, liegen sie bei Wertsteigerungsobjekten grundsätzlich im Immobilienobjekt selbst. Bei der Betrachtung des Risikos ist dies ein entscheidender Faktor.

Der Begriff „Core“ bezeichnet eine Risikoklasse in der Immobilienwirtschaft. Core Immobilien weisen für Anleger im Vergleich der nachstehend erläuterten Risikoklassen die geringsten Ausfallwahrscheinlichkeiten auf und werden daher von einem Großteil institutioneller Investoren bevorzugt. Core Immobilien zeichnen sich dabei meist durch ihre Lage sowie die Qualität der Mieter aus, haben also regelmäßig einen hohen Vermietungsstand bei sehr guter Bonität der Mieter. Aufgrund des in der Regel hohen Kaufpreises einer Immobilie der Risikoklasse Core bewegen sich die Renditeerwartungen für Investoren auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, das Wertsteigerungspotenzial ist zudem aufgrund der hohen Kaufpreise gering. Die Finanzierung von Core Immobilien erfolgt allgemein mit geringen Fremdkapitalquoten (Leverage bis zu 60 %). Institutionelle Investoren verfolgen mit Core Immobilien in der Regel eine langfristige Investmentstrategie, daher ist die Haltedauer von Core Immobilien im Vergleich der verschiedenen Risikoklassen die längste.

Core-Immobilien sind hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauentwicklungen. Sie zeichnen sich durch eine sehr hohe Objektqualität mit keinen oder nur geringen Instandhaltungsmängeln aus. Core-Investments befinden sich in guten und sehr guten Lagen. Sie sind außerdem durch keinen oder nur geringen Leerstand sowie langfristige Mietverträge mit stabilen Mieterträgen geprägt. Klassische, passive Core-Investoren sind Versicherungen, Pensionskassen oder langfristig orientierte Investoren. In der Regel halten sie das Objekt mehr als zehn Jahre, also über die Spekulationsfrist hinaus.

„Core-Plus“ beschreibt eine Risikoklasse bei Immobilien, die ein moderates Risiko bei relativ niedriger Renditeerwartung aufweist. Core-Plus Immobilien befinden sich meist in 1-B-Lagen mit Potential und weisen daher Entwicklungsmöglichkeiten auf. Mit regelmäßig kurzen Mietlaufzeiten der Bestandsmieter ermöglichen Core-Plus Immobilien eine potenzielle Steigerung der Mieteinnahmen aufgrund neuer Vertragsabschlüsse bei höheren Mieten. Mieter in Core-Plus Objekten können jedoch meist eine geringere Bonität und damit eine höhere Ausfallwahrscheinlichkeit repräsentieren. Mit einer moderaten Wertsteigerung und einer Fremdfinanzierungsquote bis zu 60 % haben Investoren bei Core-Plus-Immobilien eine mittlere Renditeerwartung. Die Haltedauer von Immobilien im Bereich Core-Plus beträgt meist weniger als 10 Jahre.

Mit dem Begriff „Value-Add“ wird eine Risikoklasse bei Immobilien bezeichnet, bei der ein Großteil der Rendite durch Wertsteigerungsstrategien, und damit durch aktives Asset-Management erzielt wird. Die Renditeerwartung bei Value-Add Strategien rechtfertigt sich durch einen meist höheren Asset Management Aufwand, mit dem Potenziale der Immobilie gehoben werden.

Value-Add-Immobilien sind dabei meist Immobilien in angemessener Lage, die jedoch signifikantes Optimierungspotenzial rechtlicher, infrastruktureller, finanzieller, bautechnischer und/oder vermietungstechnischer Art aufweisen. Dieses Entwicklungspotenzial ist typisch für Immobilien in diesem Segment. Die Objekte werden dabei durch adäquates und aktives Management eine signifikante Wertsteigerung erfahren und neu am Markt positioniert. Auch Value-­Add ­Immobilien in können einen Zahlungszufluss aus Mieterträgen generieren, dem jedoch strategisch eine geringere Bedeutung zukommt als beispielsweise bei Core ­Immobilien.

Mit einem Fremdkapitalanteil von bis zu 70 % können im Vergleich zu Core Immobilien regelmäßig höhere Renditen erzielt werden. Das Risiko eines Investments in Value-Added Immobilien liegt bei geringer Eigenkapitalquote etwas höher als im Core oder Core Plus Segment, dieses Risiko geht jedoch mit erheblich höheren Chancen einher und kann durch geeignete Diversifikation im Portfolio gemindert werden.

Die Risikoklasse „Opportunistic“ bezeichnet bei Immobilien Investmentstrategien, bei denen die Rendite nahezu ausschließlich durch Wertsteigerungsmaßnahmen erzielt wird. Eine opportunistische Strategie kann sich dabei auf Projektentwicklungen, auf Repositionierungen sowie auf Bestandimmobilien mit hohem Optimierungspotenzial beziehen und versteht sich somit als antizyklischer Investment-Ansatz.

Opportunistic Immobilien erfordern oft weitreichende Asset Management Maßnahmen. Die Vermietungslage einer solchen Immobilie befindet sich regelmäßig unterhalb des Marktniveaus. Immobilien sind oft durch höhere Leerstände gekennzeichnet, der Mietermix weist zudem oft Optimierungsmöglichkeiten auf. Es werden unter anderem wirtschaftliche Notlagen oder Marktineffizienzen genutzt, um Immobilien besonders günstig zu erwerben.

Mit einer in der Regel sehr kurzen Haltedauer von 1-4 Jahren sind opportunistische Investments auf die hohen Wertsteigerungspotenziale ausgerichtet, die durch Aufwertung und Steigerung des Vermietungsstandes erreicht werden soll. Mit einer Fremdkapitalquote von bis zu 75 %, in Einzelfällen auch höher, können Investments in Opportunistic Immobilien eine vergleichsweise sehr hohe Rendite erzielen.